주택시장분석

주택시장분석 

주택시장분석에 대한 기초개념

주택소유자가 주택으로 인해 얻을 수 있는 효과를 주택서비스라고 한다
주택유량과 주택저량이란 
단기적으로 생산공급의 증가는 어렵기 때문에 저량의 개념으로 공급량은 분석하고 
장기적으로 저량과 유량을 함께 이용하여 특정 지역의 주택시장 공급을 분석한다

주택의 수요와 소요 
주택수요는 구매력이 있는 수요자가 시장원리에 맞게끔 주택을 구매하는 것이며 
소요의 경우는 구매력이 없는 소득층을 위해 정부가 주택을 공급하는 것을 이야기한다 
수요는 시장경제의 개념이고
소요의 경우는 사회복지 정책상의 개념이다 
주택수요의 경우 시장경제에 방임함으로써 자연적으로 문제를 해결하게 되므로 경제적 기능이 강조되고 소요의 경우는 정부의 복지적 차원의 개입으로 정치적 기능이 강조된다 
예를 들어 수요의 경우는 일반적인 아파트 분양을 이야기할 수 있으며
소요의 경우는 임대아파트를 이야기할 수 있다. 

주택시장의 순환과정

소득수준에 따라 주택이 상하로 이동되는 현상을 여과 현상이라고 한다 
이러한 여과 현상에는 하향여과 상향 여과 두 가지로 나뉜다 
먼저 하향여과는 고소득층이 사용하던 주택이 저소득층이 사용하게 되는 현상을 이야기한다. 이를 두고 능동적 순환이라고 이야기한다 
상향 여과는 저소득층이 사용하던 주택이 재개발 호황 등으로 고소득층이 사용하게 되는 현상을 이야기하며 이를 수동적 순환이라고 한다 
저소득층 주거지역과 고소득층 주거지역이 서로 나뉘고 있는 현상을 주거분리 현상이라고 한다 

효율적 시장이론 

부동산 시장이 새로운 정보를 빠르게 가격에 반영하는 것을 시장의 효율성이라고 하고 
정보의 반영이 빠른 시장을 효율적 시장이라고 한다 
효율적시장은 약성 준 강성 강성 등 세 가지의 시장으로 분류할 수 있으며 
약성 효율적 시장은 지금의 부동산가격이 과거의 역사적 정보를 전부 반영하고 있는 시장을 의미하며 
준강성효율적시장은 일반적인 투자자들에게 알려지는 정보가 신속 정확하게 지금의 부동산가격에 반영되는 시장을 의미한다 
강성효율적시장은 지금의 부동산가격이 과거부터 현재까지의 정보가 모두 반영되고 앞으로 알려질 정보까지도 반영되는 완벽한 시장을 이야기한다 

부동산의 입지와 입지 선정 
어떤 입지 주체가 자리하고 있는 주택 공장 학교 상점 등 자연 및 인문적 위치를 이야기한다 공간적이며 정적인 개념이다 
입지 선정은 이러한 입지 주체가 추구하는 조건을 갖춘 토지를 찾아내는 것으로 
공간적이고 시간적인 개념이다 
입지 선정과 입지 조건에는 
자연적 조건과 인문적 조건이 있는데 
지질 기후 경관 등을 자연적 조건이라고 하고 
경제적 사회적 행정적 측면을 인문적 조건이라고 한다 

주거지의 입지는 
주택의 임대료와 교통비용에 의해 결정된다 
도시와 가까워질수록 임대료는 상승하고 공급은 줄어들고 
멀어질수록 임대료는 낮아지고 공급도 여유가 생긴다 
한계주거비용과 한계교툥비용은
입지 선정 시 무조건 생각해봐야 되는 부분인데
한계주거비용은 도시에서 외곽으로 나갈 때 유발되는 주거비용의 감소분 
쉽게 말해 교외 지역으로 갈 경우 낮은 주택가격 및 임대료를 이야기하는 것이고
한계교통비용은 도시에서 외곽으로 나갈 때 발생하는 교통비의 증가분이다 
즉 차량으로 이동하는 사람은 예를 들자면 기름값 같은 것이다 
최적 주거 입지를 구하는 방법은 
한계주거비용 감소분이 교통 비용증가분보다 크다면 외곽으로 나가야 하고
그 반대라면 도시로 와야 하는 
즉 쉽게 말해 월 임대료가 기름값보다 훨씬 높다면 외곽으로 나오는 거고 
교통비가 임대료보다 더 나온다면 도심으로 들어가란 소리다 
그리고 두 가지 주거비용이 같다면 이사를 고려할 필요가 없다는 소리이기도 하다

상권은 이름 그대로 
상업활동을 성립시키는 지역 조건을 가진 공간적 크기 
즉 상업활동을 하는 곳을 이야기한다 
상권은 시장 지역 또는 배후지라고 하며
배후지의 인구밀도가 높고 면적이 크고 고객의 경제적 수준이 높아야
좋은 상권을 형성한다는 아주 당연한 소리다 
상권마다 매매관습 소비관습의 차이가 있다 
경쟁자가 나타나면 상권이 차단되고 이외에도 도로 철도 하천 소득수준 종교 기타 등등 여럿 차이도 상권 차단의 장애물이 된다 

크리스 탈러의 중심지이론 
1933년 독일의 지리학자인 크리스탈러가 독일 남부지역 도시들을 실증적으로 분석한 결과를 기반으로 하여 만들어 나간 도시분포와 계층체계이론이다 

주요 개념은 도시가 위치한 지역의 중심에서 재화 서비스 생산을 공급하는 중심지에서 시작되며 재화의 도달거리 즉, 사람들이 편하게 통행하는 거리를 이야기하며
중심지가 중심지로서의 기능을 유지하기 위한 최소한의 인구밀도 또는 시장이 있어야 하며 마지막으로 중심지가 되기 위해선 최소요구치의 범위보다 재화의 도달 범위가 커야 한다는 것이다 

인구가 증가하거나 경제가 발전할수록 중심지는 커지고 중심지가 많아지고 중심지 간의 거리는 가까워진다는 교통이 활발할수록 고차원중심지는 발달하고 저차원중심지는 쇠락한다는 고차원중심지는 적고 저차원중심지는 많다 
고차원중심지일수록 고급상품을 저차원중심지일수록 저급상품을 취급한다 
중심지 간의 거리는 고차원일수록 멀고 저차원중심지일수록 가깝다 

소비자분포기법 
애플 봄 교수가 고안해낸 모형으로 상권의 지리적 범위를 획정하기 위한 실무기법이다 
상권의 규모뿐 아니라 고객의 니즈 파악 판매전략 수립에 도움이 될 수도 있다 

오늘은 여기까지 하고 
내일은 넬슨의 소매 입지이론부터 이어가겠다 
어차피 아무도 안 볼 거 그냥 써보련다