부동산 용어 정리 및 토지의 특성

오늘은 부동산에서 자주 사용하는 용어에 대해 정리해보겠다

먼저 여러 용어 중
"부동산" 이 단어부터 알아보자 

부동산 
영어로는 real estate 토지와 그 정착물을 정의하는 단어이다 

부동산의 종별과 유형으로는 
지역적 종별과 개별적 종별로 나뉘는데
먼저 지역적 종별은 
부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분이다 
택지 지역
농지 지역
임지 지역으로 분류되며

택지 지역의 경우 주거지역 상업지역 공업지역으로 분류되고
농지 지역은 전지 지역 답지 지역 과수원 지역
임지 지역은 용재림 지역 신탄인 지역으로 세분된다

다음으로 개별적으로 종별은 
지역 종별에 의하여 분류되는 구분인데
택지 농지 임지
세분류로 분류되며
택지는 주거지 상업지 공업지
농지는 전지 답지 임지는 그냥 임지로 정리된다 

토지의 분류로는 
먼저 건축물을 건축할 수 있는 
주거 상업 공업용으로 이용 가능한 토지를 택지라고 한다 
택지는 대지라는 건축법상의 같은 의미를 가지고 있는 단어도 있다 
부지는 
건물 철도 도로 하천 등 바닥 토지를 말하며 대지보다 포괄적이고 큰 뜻으로 사용한다

토지는 
후보지와 이행지로 나눠지는데
후보지는 용도지역 중 택지 농지 임지 등 상호 간에 전환되고 있는 토지를 이야기하며 
가망이 또는 앞으로 이용될 예정지를 말하며
무조건 지목변경이 따라간다

이혱지는 
택지 농지 임지 지역 내에서 전환이 이루어지는 중인 토지를 말하며 
지목변경이 따를 수도 그렇지 않을 수도 있는 곳이다 

토지는 
맹지와 대지로도 나눌 수 있는데
맹지는 다른 사람의 토지에 둘러싸여 도로에 어느 면도 접속하지 않은 토지를 말하며
경제적인 가치가 낮은 토지이며 
대지는 
다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로로 도로에 접하는 자루형 모양의 택지이다 

필지와 획지

필지는 하나의 지번이 붙는 등기 등록 단위이며
소유자의 권리를 구분하기 위한 표시이며 법적 개념이다

획지는 감정평가에서 중요하며 인위적 자연적 행정적 조건에 의해 구별되는 토지이며 가격수준을 구분하기 위한 경제적인 개념이다 

나지는 토지에 건물이나 기타정착물이 없고 토지의 사용 수익을 제한하는 법적인 권리가 설정되어있지 않은 토지를 말하고 가격이 비싸며 토지 가격 감정평가의 기준이 된다
건부지는 이미 건물이 있는 부지를 말하며 그 부지가 동일 소유자에 속하고 당해 소유자에 의하여 사용된다 
공지는 필지 중 건물 공간을 제외한 남은 토지이며  
건축법에 의한 건페률 용적률을 맞추기 위해 비워둔 토지를 말한다 
공한지는 토지 가격 상승만을 바라고 장기간 방치한 토치를 이야기한다 

소지는 대지 등으로 개발되기 이전 자연 그대로의 토지를 말하며
선하지는 고압선 아래의 토지를 말한다 
포락지는 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 이야기한다 

벌지는 법으로만 소유할 뿐 활용 실익이 없는 토지로 도로 면과 경사된 토지 부분을 이야기하며 측량 면적에는 포함되지만 실제로 사용할 수 없는 면적이다 
빈 지는 바다와 육지 사이에 있는 해변 토지를 이야기한다 

유휴지와 휴한지 
바람직스럽지 못하게 놀고 있는 토지를 유휴지라고 하며 
농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지를 휴한지라고 한다

토지의 특성에 대해서 알아보자 
토지가 가지고 있는 물리적 특징으로 선천적 본질적 불변적 경직적인 특징이다 
첫 번째로 부동성
토지는 마음대로 이동하거나 가지지 못한다 
부동성으로 뻗어나는 특징은 
동산과 구분하는 근거가 되고
권리의 공시방법을 다르게 하는 이유가 된다
토지의 이용방식이나 입지 선정에 영향을 미친다
부동산의 가격은 소유권자의 권리 이익의 가격이며 담보가치의 안전성을 보장한다

두 번째로 영속성
시간이 흘러도 소모되거나 마모되지 않는 특징이 있다 
토지는 감가상각이 배제되며
소유이익과 이용 이익을 분리하여 타인 역시 이용 가능하게 할 수 있다
저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다 
재고 시장형성에 영향을 주며 저량 공급도 가능하게 해준다
장기적인 투자를 할 수 있어 자본이득 소득 이득을 얻을 수 있다 

부증성
생산비나 노동을 투입하여 물리적으로 절대량을 늘릴 수 없다 
토지 부족의 원인이며 그로 인해 토지가격상승의 원인이 된다 
희소성을 지속시키는 역활을 하며 최유효 이용원칙의 근거가 된다
지가를 발생시키는 역활도 한다

개별성
물리적으로 100%동일한 토지는 있을 수가 없다는 소리다 
그로 인해 표준지 선정을 어렵게 하며 가격이나 수익이 개별로 형성되어 
일물일가의 법칙의 적용을 배제하는 역활을 한다
부동산을 독점화시키는 기능을 하며 현상을 개별화시킨다 

인접성
토지는 지표의 한부분이며 물리적으로 보는 토지는 분명히 다른 토지와 연결되어있는 특성이다 
인접지와의 협동적 이용을 필 연화시키는 역활을 한다 
소유와 관련하여 경계 문제를 불러일으키고 가격 형성 시 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 꼭 필요하게 만든다 

그 밖의 자연적 특성으로는 주로 농촌 토지의 특성에 해당하는 배양성 가격 성 적재선 지력선들도 있다 

토지의 특성 인문적 특성

토지는 인간과 어떤 관계를 가질 때 나타나는 특성으로 부동산 생활 관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특성이다 

용도의 다양성 
지역의 사회 경제 행정적 환경에 따라 토지가 다용도로 이용될 수 있다는 특징이다 
용도의 다양성으로 인해 
최유효이용의 판단 근거가 되며 
적지론의 근거가 된다
가격 다원 설의 논리적 근거를 제시하고
이행 전환을 가능하게 한다
경제적 공급을 가능하게 하는 특성이 있다 

그 외 병합 분할의 가능성 
그리고 위치의 가변성 국토성 지역성 등 
여러 가지의 인문적인 특성을 가지고 있다

오늘은 여기까지만 정리하고 넘어가도록 하겠다 
어차피 공부하는 동안 그냥 주절거리며 요약정리하는 내용이니 
작은 도움이라도 되면 아주 큰 기쁨이 될 것이다